Security Tokens, Real Estate y Liquidez: ¿Promesas o realidades?
Desde RealFund estamos trabajando para tokenizar negocios inmobiliarios pues nuestro objetivo es obtener financiamiento fraccional y líquido para promotores inmobiliarios, consiguiendo, gracias a ello,
- más inclusión
- más eficiencia
- más transparencia
- Y, sobre todo, más liquidez.
El real estate ha sido, tradicionalmente, un mercado muy ilíquido, debido, en buena parte, a la falta de mercados digitales, opacidad en la información y por tanto, asimetría en la misma, y dificultades tanto en la entrada como en la salida.
El coste de esta iliquidez se puede estimar entre un 20% y un 30% respecto de otros activos.
Gracias al fraccionamiento de la propiedad de estos negocios inmobiliarios, usando fórmulas como el crowdfunding/lending, ya se está permitiendo la entrada de muchos capitales hasta ahora prohibidos en este sector, caracterizado por inversiones unitarias muy elevadas. Sin embargo, siendo esto una excelente noticia, no resolvía el problema de la liquidez.
Gracias a la digitalización de esta propiedad mediante la tokenización, tenemos una herramienta muy valiosa para su fácil transmisión: un token es por definición muy sencillo de transmitir, tan fácil como poner la dirección de un monedero y darle a “enviar”. En las primeras emisiones, la transmisión de los tokens desde el emisor al inversor es un proceso limpio, barato y transparente.
¿Qué ocurre en las segundas transmisiones? ¿Es realmente así de fácil?
Security tokens y mercados secundarios: algunas limitaciones.
KYC/AML: Todo el mundo identificado, por favor.
Los tokens representativos de negocios inmobiliarios son ejemplos claros de security tokens. Para poder transmitirlos, el comprador debe pasar necesariamente, por imperativo legal y por razones operacionales, por un proceso previo de KYC/AML (know your customer / anti money laundering). Ello hace que deba estar, por tanto, incluido en una whitelist para poder acceder al token. La lógica de la programación de Smart-contract (en nuestro caso, ERC-20 de la blockchain ethereum) debe incluir esta limitación. Dicho de otra forma, quien no esté en la whitelist de ese token, no puede comprarlo. Esto nos limitará, por ejemplo, en los pools de finanzas descentralizadas.
Los mercados secundarios que no acaban de llegar
Se decía que 2020 sería el año de las finanzas descentralizadas y 2021 de la securitización de las cryptos, pero no observamos grandes progresos.
Los mercados organizados ATS (alternative trading systems) y OTCs (over the counter) son de momento escasos para los security tokens. Ninguno de ellos en la UE (salvo en Luxemburgo). Hay en Suiza y el Reino Unido, algunos en USA y en Asia.
No están ayudando mucho los reguladores europeos en impulsar una tecnología que, inevitablemente, irá sustituyendo los mercados de capitales tal y como los entendemos ahora, por sus mejores prestaciones (cap-table on-line de cualquier producto financiero con millones de inversores con solo hacerle una consulta al smart-contract, 24/7, desintermediación, costes, global…). La regulación europea Mica pasa, literalmente, de puntillas, sobre este asunto, remitiéndose a leyes del siglo pasado. La realidad de los hechos acabará imponiéndose a la inacción del legislador.
Aún se esperan, por otra parte, mejoras en la narrativa de la solución de la tokenización y en la experiencia de usuario, pero el valor acumulado en la economía real es tan gigantesco que con que un pequeño porcentaje sea atrapado por la tokenización habrá cambios importantísimos en los próximos años.
Soluciones P2P son perfectamente viables y algunas están funcionando (por ejemplo, Airswap), y esperamos que vayan surgiendo más, con más capacidad y prestaciones.
Así que, ¿por qué no usar las finanzas descentralizadas?
Durante el 2020 las finanzas descentralizadas o DeFi han crecido de manera desorbitada, al presentar una propuesta de valor desconocida hasta la fecha: los individuos, gracias a la programación de smart-contracts, pueden hacer operaciones financieras habituales, como prestar o tomar prestado, recibir intereses o hipotecar sus activos, sin necesidad de intermediarios y sin depositar en un tercero la custodia de sus tokens.
Plataformas como Maker, AAve, Uniswap o Balancer, entre otras, han conseguido atraer la atención de cerca de 45 mil millones de dólares (a día de hoy, y creciendo sostenidamente) que hay en estos momentos depositados en alguno de estos protocolos.
La tentación pues de buscar puntos de intersección entre activos digitales del mundo real y AMMs es, por tanto, muy grande: creando un pool de dos tokens:
- uno que represente, por ejemplo, deuda sobre un activo inmobiliario
- y el otro dólares
de forma que el que tiene el token de deuda puede venderlo antes de su vencimiento a otro inversor que desee invertir en este producto.
Fantástico, así que, ¡manos a la obra!
Decidimos crear en la testnet de Kovan un pool con nuestros security token que representan deuda inmobiliaria,
Para los tokens emitidos por RealFund para nuestros clientes, hemos elegido el protocolo Balancer debido a las opciones de configuración y flexibilidad que ofrece. Por ejemplo, Uniswap solamente permite configurar con un par de tokens en un pool, cada uno de ellos al 50%, mientras que Balancer permite configurar hasta 8 tokens distintos en un pool y con pesos que pueden ir del 4% al 96%.
El reto dentro de RealFund es poder usar dentro de estos pools de liquidez unos tokens que representan deuda inmobiliaria. Dichos tokens, debido a la regulación actual, deben asegurar que solamente pueden ser transmitidos a personas que han sido identificados previamente por RealFund y que han aprobado un proceso de KYC.
Para conseguir esto, hemos añadido sobre el estándar ERC20 de los tokens en Ethereum una funcionalidad adicional de “whitelisting”, de forma, que si el usuario que quiere transmitir o recepcionar uno de nuestros tokens, primero debe tener su KYC aprobado en la plataforma para que ese usuario sea añadido dentro de la whitelist.
Desgraciadamente, el uso de un mecanismo de whitelist para la transmisión del token dificulta el uso de cualquiera de los protocolos DEFI existentes incluyendo el de cualquier AAM, por lo que el reto más importante de este desarrollo ha sido la creación de un pool de liquidez en Balancer compatible al 100% con los tokens RealFund, de forma que cualquier inversor puede comprar o vender tokens de RealFund siempre que previamente se haya registrado en la plataforma y realizado el proceso de KYC.
Jorge Gomes, nuestro CTO, después de pelearse con la programación del pool tuneado con la funcionalidad “whitelisted” y hacer un fantástico trabajo ha desplegado sobre la testnet de Kovan un pool de Balancer compatible con sus tokens en la siguiente dirección: https://kovan.pools.balancer.exchange/#/pool/0x69c3e03B50E8560082814d17aeEb1980BB2f75A4/
En este pool se puede ver como hay dos tokens, el RFD (token emitidos por RealFund usando su tecnología para sus clientes) y DAI (stable coin con valor de 1$). En la configuración del pool se puede ver como el peso de los tokens emitidos por RealFund es el 90% y el de DAI es el 10%. Esto precisamente es una de las diferencias de Balancer sobre otros exchanges descentralizados como Uniswap, y que permite a proyectos que están empezando poder crear pools aportando una liquidez menor en DAI con respecto a la liquidez de los tokens RFD.
Adicionalmente, los pools de liquidez no solamente permiten realizar un intercambio de tokens RFD por DAI, sino que también ofrecen a los inversores de tokens RealFund la posibilidad de añadir liquidez al pool para poder obtener una fee por cada trade que los usuarios realicen, permitiendo maximizar la rentabilidad de su inversión en tokens RealFund.
Este tipo de pools de liquidez descentralizados son una gran solución para proyectos que tengan la intención no solo de tokenizar un activo, sino de además ofrecer a sus inversores la oportunidad de obtener liquidez en un mercado secundario si por ejemplo quisieran vender sus tokens de forma anticipada.
La experiencia ha resultado muy satisfactoria, aunque hemos decidido no llevarla a producción a la mainnet de ethereum de momento, por las siguientes razones:
- El gas: el precio del gas imposibilita actualmente el uso de estos pools, pues la fee que hay que pagar hace que muchas veces la rentabilidad de la operación sea negativa.
- Falta de liquidez en un pool. Los precios de los tokens en pools que no tengan una gran liquidez sufren mucho si se produce un swap de cierta entidad, de forma que podría pasar que alguien quisiera vender sus tokens en el pool y se encontrara con una pérdida -debida al mismo funcionamiento del pool, que trata de “proteger” el precio de los tokens- de, por ejemplo un 10%. Hay que tener en cuenta que la rentabilidad de estos tokens, que no son otra cosa que la representación digital de un activo inmobiliario, es limitada, por lo que estas oscilaciones van a retraer mucho a los tokenholders a la hora de usar el pool.
- El precio del activo: relacionado con el punto anterior, se puede llegar a una fuerte discrepancia entre el valor del activo subyacente -vinculado a un negocio inmobiliario y, por tanto, con poca volatilidad en periodos cortos de tiempo- y el valor del token atribuido por las fórmulas de funcionamiento del pool, lo cual ocasiona ineficiencias en el mercado y gran volatilidad del precio del token en un AMM.
Sin embargo, seguimos trabajando en ello, tratando de mejorar la composición de estos pools, de atraer más liquidez que se lleve comisiones en cada swap.
Asimismo, estos tokens necesariamente han de funcionar muy bien como colaterales en protocolos como Aave, que permite dejar allí tus tokens como garantía y llevarte prestado bajo ciertas condiciones, es decir, hipotecar tus real estate tokens: este será nuestro próximo reto.
Así que, mientras los mercados organizados ATS y OTC se están construyendo, paso a paso, aquí y allá, nosotros, y muchos otros, continuaremos tratando de traer liquidez a los tokens de valores inmobiliarios, como prometimos.